Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, een eigen huurregime voor pop-up’s?

Aug 16, 2016

Op 26 juli 2016 het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in het Belgisch Staatsblad. Dit decreet heeft de bedoeling een antwoord te bieden op de problemen die huurders en verhuurders ervaarden in het kader van pop-up’s. Vraag is of het decreet voldoende zekerheid biedt, of het zijn doel mist?

I. Pop-up’s, what’s in a name?

De pop-up winkels zijn de dag van vandaag niet meer uit het straatbeeld weg te denken : pop-up restaurants, pop-up winkels, pop-up galerijen, … .

Wat ook het commercieel doel van de handelaar is bij het uitbaten van een pop-up winkel of de reden van de verhuurder om een pand voor een pop-up ter beschikking te stellen, het essentiële element dat beide partijen nastreven is een overeenkomst van korte duur waarbij ze contact met de consumenten nastreven.

II. Het huidig regelgevend kader, divers en onzeker?

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht treedt in werking op 1 september 2016. Ik onderzoek eerst het regelgevend kader dat tot op heden van toepassing is. De bestaande regelgeving laat ruimte voor het nieuwe handelsconcept van een pop-up, doch het risico op een herkwalificatie door de Vrederechter is niet onbestaand.

Indien de pop-up winkel een detailhandel betreft waarbij de consument het voornaamste doelpubliek uitmaakt, dringen de dwingende bepalingen van de handelshuurwet zich op. In die hypothese stelt er zich een probleem. Immers, artikel 3 van de handelshuurwet bepaalt dat de duur van de handelshuur niet korter dan 9 jaar mag zijn. De regels van de handelshuurwet druisen in tegen de essentie van het handelsconcept van de pop-up. De handelshuurwet voorziet in vroegtijdige opzegmogelijkheden voor de huurder en de mogelijkheid hiertoe voor de verhuurder. Voornoemde opzeggingstermijnen zijn echter vaak te ruim in het kader van een pop-up winkel. Partijen kunnen conventioneel kortere opzeggingstermijnen voorzien voor de huurder, doch de verhuurder zal hier eerder weigerachtig tegenover staan. Hij kan dergelijke flexibiliteit immers niet in zijn eigen voordeel aanwenden omdat de handelshuurwet een dwingend karakter heeft. Artikel 3, 4de lid van de handelshuurwet voorziet wel dat partijen de lopende huur voortijdig kunnen beëindigen in zoverre zij dit in onderling overleg en middels authentieke akte of verklaring voor de rechter doen.  Bij dergelijke oplossing is de rechtsonzekerheid troef. Immers, wanneer de huurder en de verhuurder op voorhand een overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst sluiten, kan de huurder er zich op het ogenblik van de conventioneel overeengekomen beëindiging steeds tegen verzetten. De onverenigbaarheden tussen het handelsconcept van de pop-up en de dwingende bepalingen van de handelshuurwet leiden ertoe dat de kandidaat-verhuurder er eerder voor zal kiezen om de huurovereenkomst niet af te sluiten en het pand verder leeg te laten staan. Te meer, nu de kandidaat-verhuurder riskeert – gelet op de mogelijkheid tot aanvraag van de handelshuurhernieuwing - zijn pand gedurende een periode van 27 jaar te moeten verhuren.

III. Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht

A. De wettekst

Het Vlaams parlement werkte met dit decreet een regelgeving uit voor de hypothese waarin de kandidaat-huurder gedurende een korte tijd een detailhandel wenst uit te baten met oog op verkoop op de particuliere markt. 

Het decreet geeft de kandidaat-huurder en de kandidaat-verhuurder de mogelijkheid om een overeenkomst, die normaal gezien onder toepassing van de handelshuurwet valt en dus voor een minimumtermijn van 9 jaar moet afgesloten worden, af te sluiten voor een periode van maximum 1 jaar.  De wetgever hoopte alzo de laatste aarzeling van de kandidaat-verhuurders (angst voor herkwalificatie) weg te nemen. Bovendien heeft de huurder geen recht op enige vergoeding bij uitzetting  en heeft de verhuurder de keuze om eventuele verbouwingswerken te laten afbreken door de huurder of ze kosteloos te behouden . Partijen kunnen hiervan in onderling akkoord afwijken in de overeenkomst.

Ook aan de kandidaat-huurders werd gedacht. De huurder kan de huurovereenkomst ten allen tijden opzeggen rekening houdende met een opzegtermijn van een maand.  De belastingen op het onroerend goed worden geacht mee in de huurprijs opgenomen te zijn.   De huurder mag verbouwingen in het pand uitvoeren die dienstig zijn voor zijn onderneming.

Gelet op de kenmerkende korte duurtijd van de overeenkomsten voor een pop-up winkel sloot de wetgever de mogelijkheid tot overdracht van de huur en onderhuur terecht uit.

B. De praktijk

 Is de verkorte huurtijd gegarandeerd? Ja en nee. Ja, de verkorte duurtijd is gegarandeerd voor zover de totale duurtijd van de huurovereenkomst van korte duur de maximumtermijn van 1 jaar niet overschrijdt. Nee, indien de maximale huurtijd van een jaar wordt overschreden door de stilzwijgende verderzetting van de huurovereenkomst van korte duur of door een hernieuwing van dergelijke overeenkomst die in globo een periode van een jaar overschrijdt. In voorgaande hypotheses wordt de overeenkomst van korte duur van rechtswege omgezet naar een handelshuurovereenkomst van 9 jaar.

Is het mogelijk dat partijen een overeenkomst van korte duur overeenkomstig het decreet sluiten en nadien een overeenkomst overeenkomstig de handelshuurwet afsluiten? Ja, dit kan. In de gegeven omstandigheden zou de huurder tijdens de eerste korte huurperiode een lagere huurprijs kunnen onderhandelen. Pas nadat het succes van de pop-up is gebleken zouden partijen een huurovereenkomst kunnen afsluiten overeenkomstig de handelshuurwet en dit aan een nieuwe huurprijs. Risico voor de huurder bestaat erin dat de verhuurder een exuberante huurprijs vraagt, doch indien de verhuurder de leegstand van het pand wenst te vermijden zal een marktconforme huurprijs in het belang van beide partijen zijn.

Kan de huurder de verderzetting van de huurovereenkomst na verloop van de duurtijd van korte duur vrijwaren door een voorrecht van huur in de huurovereenkomst van korte duur te laten opnemen? Dit kan. De wetgever overwoog zelfs om het voorrecht van huur in de wet in te schrijven. Het voorrecht van huur verplicht dat de verhuurder om de huurder van korte duur in kennis te stellen van het voornemen om het pand te verhuren aan een derde kandidaat-huurder en de huurvoorwaarden, zodat de huurder van korte duur ervoor kan opteren om de huurovereenkomst tegen diezelfde voorwaarden als vermeld in de kennisgeving aan te gaan. De tegenstemmen argumenteerden dat dergelijke toevoeging aan de wet voor een nieuw obstakel zorgt voor de verhuurder waardoor die zou kunnen afzien van het sluiten van de huurovereenkomst. Na stemming werd besloten om een dergelijke clausule niet van rechtswege op te leggen. 

IV. Besluit

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht wordt in de bestaande regelgeving verankerd door een wijziging van de Wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur. Huidig artikel 2, 1° van voormelde wet luidde : ‘de bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing op de huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar’. Vanaf 1 september 2016 wijzigt dit artikel als volgt : ‘De bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing op de huur die schriftelijk is afgesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar’.

In de hypothese van een detailhandel of ambacht gericht op consumenten biedt het decreet een bijkomende zekerheid. Dit ontslaat de contractspartijen er echter niet van om bijzondere aandacht te geven aan de wijze waarop ze dergelijke overeenkomst opstellen. Immers, indien de bedoeling van de partijen onvoldoende blijkt uit de overeenkomst en de overeenkomst voorziet in stilzwijgende verlengingen die de maximale duurtijd van een jaar overschrijdt, bestaat er nog steeds een risico op herkwalificatie.

Het decreet mag bovendien niet tot een automatische toepassing leiden. Immers, afhankelijk van de commerciële doelstelling van de pop-up kan een bezetting ter bede (renovatiewerken, verhuur in afwachting van een verkoop) meer geschikt zijn om de verhoudingen tussen huurder en verhuurder vast te leggen.


Voor meer info kan u terecht de vakgroep Onroerend goed, Aannemingsrecht en Overheidsopdrachten: Dirk Erreygers - Stephanie Wernaers - Lee Uyttenhove - Nick Pluim - Nicolas Janssens


Berichten


11.12.2017
Aansprakelijkheid voor winterse valpartijen en ongevallen
De winter is weer volop in het land. Naast dolle pret leidt dit ook steevast tot overwerk op de spoeddiensten van onze ziekenhuizen. Valpartijen en ongevallen zijn haast onvermijdelijk. Eén van de vragen daarbij is of daarvoor een derde kan aangesproken worden. Veelal wordt dan in de richting van de overheid gekeken. Wat betreft de overheid is dit toch niet zo vanzelfsprekend, alhoewel niet uitgesloten. Misschien zijn er nog andere mogelijkheden! Meer…
30.11.2017
Zesde Antwerps JuristenCongres
Op 8 december 2017 zal het zesde Antwerps JuristenCongres doorgaan. Het onderwerp van dit vijfjaarlijkse congres is ditmaal ‘Digitalisering en recht’. De invloed van de digitalisering op de verschillende rechtstakken wordt geanalyseerd vanuit verschillende invalshoeken. De key note spreker op de openingszitting is Pieter Gunst en Markus Hartung is de key note spreker van de slotvergadering. Daarnaast is er mogelijkheid tot het bijwonen van een aantal workshops. Meer…


10.11.2017
GSJ sollicitantendag 2017
Op 14 december 2017 organiseert GSJ advocaten haar jaarlijkse GSJ sollicitantendag. Indien je interesse hebt om bij ons te werken als kandidaat-stagiair, aarzel dan niet je in te schrijven. Tijdens deze dag geven we je uitleg over wat het beroep van advocaat inhoudt, in het algemeen en bij GSJ. We vertellen je wat je als stagiair van ons mag verwachten en wat wij van jou verwachten, waarbij het perspectief van een samenwerking op lange(re) termijn ons uitgangspunt is. Meer…



07.11.2017
Naar een gemoderniseerd Vennootschapsrecht

Er gaan al geruime tijd stemmen op om het Belgisch vennootschapsrecht te moderniseren, zowel vanuit juridisch-academisch perspectief als wegens de praktische noden van het bedrijfsleven. Naast een nood aan modernisering dwingt de realiteit van globalisering België om de internationale tendensen te volgen en om zich concurrentieel te positioneren in de zgn. ‘Competition for Corporate Charters’. Een eerste initiatief tot modernisering in deze richting werd genomen door het Belgisch Centrum voor Vennootschapsrecht (BCV), een groepering van prominente academici binnen het praktijkgebied, dat nadacht over welke richting een mogelijke hervorming zou kunnen uitgaan en hierover een nota overmaakte aan de regering. Sinds het najaar van 2014 neemt de regering concrete stappen om een daadwerkelijke modernisering van het Wetboek van Vennootschappen door te voeren.

Meer…


17.10.2017
Congres 'Verzekeren in de bouw'
Op donderdag 19 oktober 2017 zijn Mr. Dirk Erreygers en Mr. Gert Geerts te gast als sprekers op het congres 'Verzekeren in de bouw' georganiseerd door EBP. Zij zullen de focus leggen op de aansprakelijkheid van en voor buitenlandse onderaannemers. Het congres vindt plaats in het Thon Hotel Bristol Stephanie te 1050 Elsene, Louizalaan 91-93. Alle informatie is terug te vinden onder deze link. Meer…





12.07.2017
De kettingbotsingsclausule: einde van een tijdperk - het nieuwe art. 29ter WAM-wet
Bijna 15 jaar lang heeft de beruchte kettingbotsingsclausule, art. 19bis-11, §2 WAM-wet, ons rechtsstelsel beheerst, en een belangrijke rol gespeeld in ons verkeersrecht. Het was een bepaling die in 2002 werd ingevoerd omwille van een door het Grondwettelijk Hof vastgestelde ongelijkheid. Doch de libellering ervan deed meer vragen rijzen dan antwoorden bieden, en de hoogste rechtscolleges van ons land dienden meer dan eens in te grijpen om duidelijkheid te brengen. Meer…


29.05.2017
Eerste toepassing 'bid rigging' bij overheidsopdrachten

Tot nog toe had de BMA nog nooit een sanctie opgelegd voor collusie in het kader van overheidsopdrachten, hoewel zij in het verleden meermaals verklaarde dat het bestrijden van oneerlijke mededinging bij overheidsopdrachten één van haar prioriteiten uitmaakte. Recent voegde de BMA meteen de daad bij het woord. Op 2 mei 2017 werd voor het eerst een substantiële boete opgelegd voor kartelvorming tussen vijf grote spelers in het kader van een openbare aanbesteding.

Meer…





12.04.2017
Seminarie Privacy en Databescherming 16 mei 2017
GSJ advocaten nodigt u graag uit voor het seminarie Privacy en Databescherming, dat op 16 mei 2017 zal plaatsvinden in onze kantoren. Op 26 mei 2016 is de nieuwe Privacy Verordening (die afgekort ook aangeduid wordt als de “GDPR”) in werking getreden. Deze Verordening voorziet in een overgangsperiode van 2 jaar, maar zal met ingang van 25 mei 2018 in de plaats komen van onze huidige Belgische privacywetgeving. Meer…





21.02.2017
‘Bid rigging’ bij overheidsopdrachten: een stap in onberoerde sneeuw

Op 31 januari 2017 publiceerde de Belgische Mededingingsautoriteit (BMA) een praktische gids om ‘bid rigging’ door deelnemers aan een overheidsopdracht tegen te gaan. Dit document, dat eerder enkele basisprincipes bevat dan bindende regels, zet de visie uiteen van de BMA op welke handelingen (afgestemde biedingen, (prijs)afpraken, etc.) of signalen (het uitwisselen van informatie tussen kandidaten, etc.) kunnen wijzen op onwettige mededinging (kartelvorming) tussen deelnemers aan een overheidsopdracht. De BMA licht ook toe in welke marktomstandigheden of -segmenten zich volgens haar een verhoogd risico voordoet. Ten slotte bevat de gids ook tips voor de aanbestedende overheden om het risico op collusie te verminderen.

Meer…
26.01.2017
Pop-up decreet 17 juni 2016
Op 26 juli 2016 werd het decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Meer…





08.11.2016
Over de aansprakelijkheid van de vrijwilliger. Het begrip "vrijwilliger": ruimer dan vermoed!
Het was haast tien jaar wachten op een eerste gepubliceerd arrest aangaande de Vrijwilligerswet van 3 juli 2005. De primeur gaat naar het hof van beroep van Gent met het arrest van 6 februari 2014 (Gent 6 februari 2014, RW 2016, 230, noot T. VANSWEEVELT en B. WEYTS). Het hof liet de gelegenheid niet onbenut om hier en daar de puntjes op de i te plaatsen, overigens met – spijtig genoeg voor de betrokkene – verstrekkende gevolgen voor de eisende partij. Meer…


26.10.2016
Seminarie 'De professionele vennootschap voor advocaten'
Op woensdag 25 januari 2017 zit Mr. Bart Goossens te Antwerpen het seminarie voor met als onderwerp 'De professionele vennootschap voor advocaten'. Het seminarie vindt plaats in het ALM te Berchem en is specifiek gericht op advocaten. Meer informatie, evenals de inschrijvingsmodaliteiten, zijn terug te vinden in de bijlage. Meer…





07.08.2016
Overheidsopdrachtenwet 2016 en Concessiewet 2016
Op 14 juli 2016 werden in het Belgisch Staatsblad de nieuwe wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten (Overheidsopdrachtenwet 2016) én de nieuwe wet van 17 juni 2016 betreffende de concessieovereenkomsten (Concessiewet 2016) gepubliceerd. Meer…