Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, een eigen huurregime voor pop-up’s?

Aug 16, 2016

Op 26 juli 2016 het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in het Belgisch Staatsblad. Dit decreet heeft de bedoeling een antwoord te bieden op de problemen die huurders en verhuurders ervaarden in het kader van pop-up’s. Vraag is of het decreet voldoende zekerheid biedt, of het zijn doel mist?

I. Pop-up’s, what’s in a name?

De pop-up winkels zijn de dag van vandaag niet meer uit het straatbeeld weg te denken : pop-up restaurants, pop-up winkels, pop-up galerijen, … .

Wat ook het commercieel doel van de handelaar is bij het uitbaten van een pop-up winkel of de reden van de verhuurder om een pand voor een pop-up ter beschikking te stellen, het essentiële element dat beide partijen nastreven is een overeenkomst van korte duur waarbij ze contact met de consumenten nastreven.

II. Het huidig regelgevend kader, divers en onzeker?

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht treedt in werking op 1 september 2016. Ik onderzoek eerst het regelgevend kader dat tot op heden van toepassing is. De bestaande regelgeving laat ruimte voor het nieuwe handelsconcept van een pop-up, doch het risico op een herkwalificatie door de Vrederechter is niet onbestaand.

Indien de pop-up winkel een detailhandel betreft waarbij de consument het voornaamste doelpubliek uitmaakt, dringen de dwingende bepalingen van de handelshuurwet zich op. In die hypothese stelt er zich een probleem. Immers, artikel 3 van de handelshuurwet bepaalt dat de duur van de handelshuur niet korter dan 9 jaar mag zijn. De regels van de handelshuurwet druisen in tegen de essentie van het handelsconcept van de pop-up. De handelshuurwet voorziet in vroegtijdige opzegmogelijkheden voor de huurder en de mogelijkheid hiertoe voor de verhuurder. Voornoemde opzeggingstermijnen zijn echter vaak te ruim in het kader van een pop-up winkel. Partijen kunnen conventioneel kortere opzeggingstermijnen voorzien voor de huurder, doch de verhuurder zal hier eerder weigerachtig tegenover staan. Hij kan dergelijke flexibiliteit immers niet in zijn eigen voordeel aanwenden omdat de handelshuurwet een dwingend karakter heeft. Artikel 3, 4de lid van de handelshuurwet voorziet wel dat partijen de lopende huur voortijdig kunnen beëindigen in zoverre zij dit in onderling overleg en middels authentieke akte of verklaring voor de rechter doen.  Bij dergelijke oplossing is de rechtsonzekerheid troef. Immers, wanneer de huurder en de verhuurder op voorhand een overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst sluiten, kan de huurder er zich op het ogenblik van de conventioneel overeengekomen beëindiging steeds tegen verzetten. De onverenigbaarheden tussen het handelsconcept van de pop-up en de dwingende bepalingen van de handelshuurwet leiden ertoe dat de kandidaat-verhuurder er eerder voor zal kiezen om de huurovereenkomst niet af te sluiten en het pand verder leeg te laten staan. Te meer, nu de kandidaat-verhuurder riskeert – gelet op de mogelijkheid tot aanvraag van de handelshuurhernieuwing - zijn pand gedurende een periode van 27 jaar te moeten verhuren.

III. Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht

A. De wettekst

Het Vlaams parlement werkte met dit decreet een regelgeving uit voor de hypothese waarin de kandidaat-huurder gedurende een korte tijd een detailhandel wenst uit te baten met oog op verkoop op de particuliere markt. 

Het decreet geeft de kandidaat-huurder en de kandidaat-verhuurder de mogelijkheid om een overeenkomst, die normaal gezien onder toepassing van de handelshuurwet valt en dus voor een minimumtermijn van 9 jaar moet afgesloten worden, af te sluiten voor een periode van maximum 1 jaar.  De wetgever hoopte alzo de laatste aarzeling van de kandidaat-verhuurders (angst voor herkwalificatie) weg te nemen. Bovendien heeft de huurder geen recht op enige vergoeding bij uitzetting  en heeft de verhuurder de keuze om eventuele verbouwingswerken te laten afbreken door de huurder of ze kosteloos te behouden . Partijen kunnen hiervan in onderling akkoord afwijken in de overeenkomst.

Ook aan de kandidaat-huurders werd gedacht. De huurder kan de huurovereenkomst ten allen tijden opzeggen rekening houdende met een opzegtermijn van een maand.  De belastingen op het onroerend goed worden geacht mee in de huurprijs opgenomen te zijn.   De huurder mag verbouwingen in het pand uitvoeren die dienstig zijn voor zijn onderneming.

Gelet op de kenmerkende korte duurtijd van de overeenkomsten voor een pop-up winkel sloot de wetgever de mogelijkheid tot overdracht van de huur en onderhuur terecht uit.

B. De praktijk

 Is de verkorte huurtijd gegarandeerd? Ja en nee. Ja, de verkorte duurtijd is gegarandeerd voor zover de totale duurtijd van de huurovereenkomst van korte duur de maximumtermijn van 1 jaar niet overschrijdt. Nee, indien de maximale huurtijd van een jaar wordt overschreden door de stilzwijgende verderzetting van de huurovereenkomst van korte duur of door een hernieuwing van dergelijke overeenkomst die in globo een periode van een jaar overschrijdt. In voorgaande hypotheses wordt de overeenkomst van korte duur van rechtswege omgezet naar een handelshuurovereenkomst van 9 jaar.

Is het mogelijk dat partijen een overeenkomst van korte duur overeenkomstig het decreet sluiten en nadien een overeenkomst overeenkomstig de handelshuurwet afsluiten? Ja, dit kan. In de gegeven omstandigheden zou de huurder tijdens de eerste korte huurperiode een lagere huurprijs kunnen onderhandelen. Pas nadat het succes van de pop-up is gebleken zouden partijen een huurovereenkomst kunnen afsluiten overeenkomstig de handelshuurwet en dit aan een nieuwe huurprijs. Risico voor de huurder bestaat erin dat de verhuurder een exuberante huurprijs vraagt, doch indien de verhuurder de leegstand van het pand wenst te vermijden zal een marktconforme huurprijs in het belang van beide partijen zijn.

Kan de huurder de verderzetting van de huurovereenkomst na verloop van de duurtijd van korte duur vrijwaren door een voorrecht van huur in de huurovereenkomst van korte duur te laten opnemen? Dit kan. De wetgever overwoog zelfs om het voorrecht van huur in de wet in te schrijven. Het voorrecht van huur verplicht dat de verhuurder om de huurder van korte duur in kennis te stellen van het voornemen om het pand te verhuren aan een derde kandidaat-huurder en de huurvoorwaarden, zodat de huurder van korte duur ervoor kan opteren om de huurovereenkomst tegen diezelfde voorwaarden als vermeld in de kennisgeving aan te gaan. De tegenstemmen argumenteerden dat dergelijke toevoeging aan de wet voor een nieuw obstakel zorgt voor de verhuurder waardoor die zou kunnen afzien van het sluiten van de huurovereenkomst. Na stemming werd besloten om een dergelijke clausule niet van rechtswege op te leggen. 

IV. Besluit

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht wordt in de bestaande regelgeving verankerd door een wijziging van de Wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur. Huidig artikel 2, 1° van voormelde wet luidde : ‘de bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing op de huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar’. Vanaf 1 september 2016 wijzigt dit artikel als volgt : ‘De bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing op de huur die schriftelijk is afgesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar’.

In de hypothese van een detailhandel of ambacht gericht op consumenten biedt het decreet een bijkomende zekerheid. Dit ontslaat de contractspartijen er echter niet van om bijzondere aandacht te geven aan de wijze waarop ze dergelijke overeenkomst opstellen. Immers, indien de bedoeling van de partijen onvoldoende blijkt uit de overeenkomst en de overeenkomst voorziet in stilzwijgende verlengingen die de maximale duurtijd van een jaar overschrijdt, bestaat er nog steeds een risico op herkwalificatie.

Het decreet mag bovendien niet tot een automatische toepassing leiden. Immers, afhankelijk van de commerciële doelstelling van de pop-up kan een bezetting ter bede (renovatiewerken, verhuur in afwachting van een verkoop) meer geschikt zijn om de verhoudingen tussen huurder en verhuurder vast te leggen.


Voor meer info kan u terecht de vakgroep Onroerend goed, Aannemingsrecht en Overheidsopdrachten: Dirk Erreygers - Stephanie Wernaers - Lee Uyttenhove - Nick Pluim - Nicolas Janssens


Berichten


17.10.2017
Congres 'Verzekeren in de bouw'
Op donderdag 19 oktober 2017 zijn Mr. Dirk Erreygers en Mr. Gert Geerts te gast als sprekers op het congres 'Verzekeren in de bouw' georganiseerd door EBP. Zij zullen de focus leggen op de aansprakelijkheid van en voor buitenlandse onderaannemers. Het congres vindt plaats in het Thon Hotel Bristol Stephanie te 1050 Elsene, Louizalaan 91-93. Alle informatie is terug te vinden onder deze link. Meer…


12.07.2017
De kettingbotsingsclausule: einde van een tijdperk - het nieuwe art. 29ter WAM-wet
Bijna 15 jaar lang heeft de beruchte kettingbotsingsclausule, art. 19bis-11, §2 WAM-wet, ons rechtsstelsel beheerst, en een belangrijke rol gespeeld in ons verkeersrecht. Het was een bepaling die in 2002 werd ingevoerd omwille van een door het Grondwettelijk Hof vastgestelde ongelijkheid. Doch de libellering ervan deed meer vragen rijzen dan antwoorden bieden, en de hoogste rechtscolleges van ons land dienden meer dan eens in te grijpen om duidelijkheid te brengen. Meer…





29.05.2017
Eerste toepassing 'bid rigging' bij overheidsopdrachten
Tot nog toe had de BMA nog nooit een sanctie opgelegd voor collusie in het kader van overheidsopdrachten, hoewel zij in het verleden meermaals verklaarde dat het bestrijden van oneerlijke mededinging bij overheidsopdrachten één van haar prioriteiten uitmaakte. Recent voegde de BMA meteen de daad bij het woord. Op 2 mei 2017 werd voor het eerst een substantiële boete opgelegd voor kartelvorming tussen vijf grote spelers in het kader van een openbare aanbesteding. Meer…





12.04.2017
Seminarie Privacy en Databescherming 16 mei 2017
GSJ advocaten nodigt u graag uit voor het seminarie Privacy en Databescherming, dat op 16 mei 2017 zal plaatsvinden in onze kantoren. Op 26 mei 2016 is de nieuwe Privacy Verordening (die afgekort ook aangeduid wordt als de “GDPR”) in werking getreden. Deze Verordening voorziet in een overgangsperiode van 2 jaar, maar zal met ingang van 25 mei 2018 in de plaats komen van onze huidige Belgische privacywetgeving. Meer…





26.01.2017
Pop-up decreet 17 juni 2016
Op 26 juli 2016 werd het decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Meer…


08.11.2016
Over de aansprakelijkheid van de vrijwilliger. Het begrip "vrijwilliger": ruimer dan vermoed!
Het was haast tien jaar wachten op een eerste gepubliceerd arrest aangaande de Vrijwilligerswet van 3 juli 2005. De primeur gaat naar het hof van beroep van Gent met het arrest van 6 februari 2014 (Gent 6 februari 2014, RW 2016, 230, noot T. VANSWEEVELT en B. WEYTS). Het hof liet de gelegenheid niet onbenut om hier en daar de puntjes op de i te plaatsen, overigens met – spijtig genoeg voor de betrokkene – verstrekkende gevolgen voor de eisende partij. Meer…





26.10.2016
Seminarie 'De professionele vennootschap voor advocaten'
Op woensdag 25 januari 2017 zit Mr. Bart Goossens te Antwerpen het seminarie voor met als onderwerp 'De professionele vennootschap voor advocaten'. Het seminarie vindt plaats in het ALM te Berchem en is specifiek gericht op advocaten. Meer informatie, evenals de inschrijvingsmodaliteiten, zijn terug te vinden in de bijlage. Meer…





07.08.2016
Overheidsopdrachtenwet 2016 en Concessiewet 2016
Op 14 juli 2016 werden in het Belgisch Staatsblad de nieuwe wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten (Overheidsopdrachtenwet 2016) én de nieuwe wet van 17 juni 2016 betreffende de concessieovereenkomsten (Concessiewet 2016) gepubliceerd. Meer…


04.05.2016
Studiedag Stakingsbevel – 18 mei 2016, Berchem – ALM
Op 18 mei 2016 zal mr. Jo Van Lommel een update geven omtrent het stedenbouwkundig stakingsbevel. Aan de hand van recente rechtspraak zal worden stilgestaan bij dit instrument en bij de voor- en nadelen ervan. Ook de bewuste (volgens sommigen omstreden) Ministeriële omzendbrieven RO/2014/03 en RO/2015/01 komen aan bod.
Meer…
03.05.2016
Pief poef paf grondwettelijk hof schiet vlaamse regering terug naar af

Op 23 april 2014 heeft de Vlaamse Regering de instandhoudingsdoelstellingen (IHD) voor de Europese habitatrichtlijngebieden en de ermee overlappende vogelrichtlijngebieden vastgelegd. Die doelstellingen worden het nieuwe toetsingskader voor de passende beoordeling bij een vergunningsaanvraag. Met andere woorden: de definitief vastgestelde instandhoudingsdoelstellingen zijn het ijkpunt in het kader van de passende beoordeling bij hervergunningen of uitbreidingen.

Meer…





07.04.2016
Verzekerd tegen terreur
Onnoemelijk veel miserie en menselijk leed was vorige week ons deel. Eens het stof gaat liggen, zal de vraag rijzen in hoeverre deze schade verzekerd is. Zoals u weet, werd terrorisme vroeger standaard uitgesloten in zowat elke verzekeringspolis. De aanslagen in New York, Londen en Madrid hebben ons wakker geschud. Overheid en verzekeraars sloegen de handen in elkaar, wat resulteerde in een verzekeringsoplossing, die zijn neerslag vond in de Wet van 1 april 2007 betreffende de verzekering van schade veroorzaakt door terrorisme.
Meer…