Het Vlaams Woninghuurdecreet, of hoe er de komende decennia een kompas zal nodig zijn inzake de regelgeving huur

Vanaf 1 juli 2014 verkreeg het Vlaams Gewest – ingevolge de Zesde Staatshervorming - de bevoegdheid voor de woninghuurwetgeving en de woonfiscaliteit. Op 18 mei 2018 keurde de Vlaamse Regering de ontwerptekst van het decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen goed. Recent, meer bepaald op 4 juni 2018 werd voormelde ontwerptekst voorgelegd aan het Vlaams Parlement. Alles wijst er dan ook op dat de nieuwe regelgeving inzake huur vanaf 1 januari 2019 in werking zal treden.

Het Vlaams Woninghuurdecreet tracht de regelgeving inzake huur te bundelen, te stroomlijnen, te actualiseren en aan te passen aan de noden van de praktijk. Ik overloop kort een aantal wijzigingen die relevant zijn voor de beroepsactoren op de huurmarkt:

• vastgoedmakelaars: als aangestelde van de verhuurder rust er op de makelaar de verplichting om de huurders te informeren over de huurprijs, de kosten en de lasten die aan de huurder zullen doorgerekend worden voor alle goederen – toeristische logies uitgezonderd - die bestemd zijn voor bewoning. Dit geldt dus ook voor het te huur aanbieden van een tweede verblijf, een stacaravan, … . De makelaar die dit niet doet, stelt zich bloot aan een gemeentelijk administratieve sanctie tussen 50 tot 350 EUR.
  
  
• notarissen: het statuut van de huurovereenkomst in geval van een overdracht van het verhuurde pand wijzigt. Het gekende onderscheid tussen huurovereenkomsten met en zonder dagtekening vervalt. Op de verhuurder-verkoper rust de verplichting om de koper van het verhuurde pand te informeren en de huurovereenkomsten ter kennis te brengen. De woninghuurovereenkomst is op deze wijze tegenwerpelijk aan de verkrijger, die op zijn beurt in de rechten en verplichtingen van de verhuurder-verkoper treedt. Hoewel de meeste notarissen in de praktijk reeds voldoen aan deze informatieplicht, is het aangeraden bij het verlijden van de notariële aktes duidelijk te voorzien dat de verhuurder-koper uitvoering gaf aan de op hem rustende wettelijke informatieverplichting.
  
  
• financiële instellingen: De wet voorziet in drie systemen met oog op het stellen van een huurwaarborg: (1) een geïndividualiseerde bankrekening bij een financiële instelling, (2) een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling of (3) een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Andere soorten van borgstelling zijn wettelijk uitgesloten. Meer zelfs, indien de verhuurder weigert om de ontvangen gelden voor de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening te plaatsen, dan kan de huurder hiertoe éénzijdig het initiatief nemen.
  
  
• verzekeringsmakelaars- en verzekeringsmaatschappijen: het wettelijk vermoeden inzake de aansprakelijkheid van de huurder voor brand wordt uitgebreid met de aansprakelijkheid voor waterschade. Daar tegenover staat dat de wetgever de verhuurder verplicht om een verzekering af te sluiten voor brand en waterschade waarvan de werking niet geschorst is.
  
  
• verhuurders van studentenverblijven : overdracht van huur en onderhuur zijn wettelijk toegestaan aan de studenten in het kader van stages of studie-uitwisselingsprogramma’s. De huurovereenkomst kan vroegtijdig beëindigd worden door de student bij het stopzetten van de studies.
  
  

Bovenstaande opsomming betreft slechts een kleine greep uit de vele veranderingen. Ook voor de verhuurders en huurders wijzigt één en ander. De opzegmogelijkheden, de invulling van de renovatiecontracten, regeling bij overlijden van de huurder of samenwonende huurders, omvang van de huurwaarborg, voorwaarden tot opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, … . Het Vlaams Woninghuurdecreet is enkel van toepassing op de huurovereenkomsten die worden afgesloten vanaf 1 januari 2019. Dit betekent dat een eigenaar van een appartementsgebouw voor de toepassing van de huurregelgeving met huurcontracten zal geconfronteerd worden die onder de Federale Woninghuurwet vallen enerzijds en onder toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet anderzijds. Wanneer de eigenaar de verschillende huurovereenkomsten wenst te beëindigen met oog op renovatie, dan zal hij dus rekening moeten houden met de verschillende wettelijke bepalingen.

GSJ advocaten staat huurders, verhuurders en alle beroepsactoren die actief zijn op de huurmarkt graag bij in de nieuwe ontwikkelingen inzake huurrecht. GSJ advocaten wijst u graag de juiste richting aan in de huurregelgeving om uw praktische problemen en vragen op te lossen.