De Vlaamse Belastingdienst stuurde in juli en augustus de meeste aanslagen in de onroerende voorheffing uit. Als u over een onroerend goed beschikt dat in afwachting van een projectontwikkeling leeg staat en geen inkomsten opbrengt, kan deze belasting een stevige kostenpost betekenen voor uw project, die uiteraard niet kan geïnvesteerd worden in de uitwerking van uw project.
Het goede nieuws is dat de onroerende voorheffing kan worden verminderd als het gebouw leegstaand is en geen inkomsten opbrengt voor minstens 90 dagen. Staat het gebouw het hele jaar leeg, kan deze vermindering worden toegepast op het gehele bedrag van de onroerende voorheffing.
Om in aanmerking te komen voor deze vermindering, moet het gebouw aan enkele voorwaarden voldoen:
- het gebouw mag niet bemeubeld zijn;
- het gebouw moet minstens 90 dagen per kalenderjaar leegstaand en niet-gebruikt zijn;
- als het gebouw langer dan 12 maanden leegstaat, moet de leegstand onvrijwillig zijn.
Gebouwen die leegstaan in afwachting van een projectontwikkeling en waarbij de omgevingsvergunning op zich laat wachten, komen vaak in aanmerking voor deze vermindering van de onroerende voorheffing.
Deze vermindering wordt aangevraagd bij de Vlaamse Belastingdienst door een bezwaarschrift in te dienen tegen het aanslagbiljet in de onroerende voorheffing.
De sleutel in dit hele verhaal is een goed onderbouwd dossier. Als belastingplichtige moet u immers kunnen aantonen dat de langdurige periode van onbruik buiten uw wil lag.
De Vlaamse Belastingdienst legt de belastingplichtige hier een stevige bewijslast op. Ook voor begeleiding bij de samenstelling van uw dossier kan u GSJ advocaten terecht.
Zelfs met een goed onderbouwd dossier komt het voor dat de Vlaamse Belastingdienst het bezwaar afwijst en geen vermindering toestaat. In dat geval moet in sommige gevallen het dossier door de rechtbank beoordeeld worden in een gerechtelijke procedure.
GSJ advocaten bekwam recent de ontheffing van de aanslagen in de onroerende voorheffing bij de rechtbank in een dossier waarbij het bekomen van de omgevingsvergunning voor een omvangrijk project een zeer langdurig en intensief traject kende.
Daar waar de Vlaamse belastingdienst het onvrijwillig karakter van de improductiviteit niet aanvaardde, oordeelde de rechtbank er anders over. De rechtbank nam in overweging dat het onroerend goed zich in een zeer slechte staat bevond. Het gebouw kon enkel opnieuw in gebruik genomen worden na een grondige en noodzakelijke renovatie.
Op basis van een nauwkeurig samengesteld dossier, oordeelde de rechtbank dat de belastingplichtige tijdig alle nodige stappen had gezet om het onroerend goed zo snel mogelijk weer gebruiksklaar te maken. Dergelijke projecten vergen nu eenmaal tijd.
De rechtbank oordeelde dat de periode van onbruik niet vrijwillig had plaatsgevonden en den geen opportuniteitsoordeel betrof aan de zijde van de belastingplichtige. De rechtbank stond de vermindering van de onroerende voorheffing dan ook toe. Daarna verleende de Vlaamse Belastingdienst verdere ontheffing van aanslagen in de onroerende voorheffing van de navolgende aanslagjaren, die eveneens werden betwist door de belastingplichtige.
Ook in de gepubliceerde rechtspraak kwam dezelfde rechtsvraag recent meermaals aan bod (Rb. Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, 15 mei 2025, nr. 23/1960/A ; Rb. Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, 18 juni 2026, nr. 24/2570/A).
Beschikt u over een onroerend goed dat in afwachting van een projectontwikkeling niet wordt gebruikt? Denk er dan tijdig aan om de ontheffing van de onroerende voorheffing aan te vragen. Voor veel aanslagbiljetten in de onroerende voorheffing voor het aanslagjaar 2026 kan er tot oktober of november van dit jaar bezwaar worden ingediend. De proportionele vermindering specifiek kan worden gevraagd tot 31 maart van het jaar volgend op het aanslagjaar.
Het bezwaarschrift begint altijd met een goed onderbouwd dossier.
Het team vastgoedfiscaliteit van GSJ-advocaten begeleidt u hier graag bij.
_1400x934_Overheidsopdrachten.jpg)
