Verbouwen aan 6% btw: een goed geïnformeerde bouwheer telt voor twee

De toepassing van rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20, in de volksmond “Verbouwen aan 6% btw”, lijkt in de dagelijkse praktijk als vanzelfsprekend. Er wordt gebruik gemaakt van het verlaagd btw-tarief van 6% zonder dat de bouwheer stil heeft gestaan bij de vraag “Komt mijn project wel in aanmerking voor dit fiscaal gunstregime?”

Bouwheren zitten dan ook frequent met de handen in het haar als een vraag om inlichtingen binnenkomt van de belastingadministratie om hun verbouwdossier te controleren. De werken zijn dan al voorbij of zijn nog bezig en het kwaad is dan al geschied.

Het vlotjes toegepaste uitzonderingstarief van 6% btw blijkt dan schuil te gaan achter een (te) ingewikkelde set aan regelgeving. Het helpt ook allerminst dat “verbouwen” voor de toepassing van de federale btw-regelgeving niet hetzelfde is als “verbouwen” voor de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige regels. Een bouwheer wiens architect een project uittekent als verbouwing met de stedenbouwkundige regels in het achterhoofd kan, zonder dat hier kwaad opzet mee gemoeid is, dus met een resultaat eindigen waarvan de belastingadministratie vindt dat het een nieuwbouw is. Dan geldt het standaard btw-tarief van 21%.

De boodschap aan bouwheren moet dus zijn: informeer u vooraf. Een goed geïnformeerde bouwheer telt voor twee.

Welke beoordelingscriteria hanteert de belastingadministratie?

De toepassing van rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20 staat toe dat de facturen voor “Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen” gebeurt aan het verlaagde btw-tarief van 6%. Dit kan worden toegepast voor woningen vanaf 10 jaar oud voor de werken die zich richten op omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud.

De hamvraag is daarbij steeds: “Wanneer gaan werken zo ver dat er niet langer sprake is van een renovatie maar dat er in werkelijkheid een nieuwe woning is gecreëerd?” Het antwoord op die vraag vereist de beoordeling van een feitenkwestie. Bij blijvende onenigheid tussen de bouwheer en de belastingadministratie heeft de rechtbank het laatste woord.

De rechtspraak hanteert de stelregel: er is sprake van nieuwbouw, waarop het standaard btw-tarief van 21% van toepassing is, als de uitgevoerde werken niet steunen op de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw en het gebouw heropgebouwd wordt na afbraak, zelfs als bepaalde delen, zoals de fundering, kelders of een gevel worden behouden en er is sprake van een verbouwing, ongeacht de benaming eraan gegeven, als de werken op relevante wijze steunen op de reeds bestaande dragende muren, in het bijzonder de buitenmuren, en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw. Dit is het criterium “behoud wezenlijke structuurelementen”.

Bij een uitbreiding van de woning is er een verbouwing als de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuw gedeelte. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat dit het geval is als de oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft na de uitvoering van de werken groter is dan de helft van de oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken. Dit is het “oppervlaktecriterium”.

Als derde en laatste voorwaarde is er het “afhankelijkheidscriterium”. Dit vereist dat het nieuwe gedeelte niet onafhankelijk mag kunnen functioneren van het oude gedeelte.

Van renovatieplan tot uitvoering: blijvende oplettendheid

Elke bouwheer die voor een renovatieproject het verlaagde btw-tarief van 6% wil toepassen op basis van rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20 doet er goed aan om voorafgaand aan de werken deze toetsing uit te laten voeren. Uiteraard kan die oefening dan enkel gebeuren op basis van de geplande werken die blijken uit de architectenplannen. De facturatie aan het verlaagde btw-tarief van 6% slaat op de effectief door de aannemer(s) uitgevoerde werken in onroerende staat. Als er door omstandigheden wordt afgeweken van de architectenplannen, telt het resultaat van de werken.

Hoe verloopt een controle en correctie?

De belastingadministratie controleert regelmatig verbouwingsdossiers. Zij heeft toegang tot het omgevingsloket en kan zo de omgevingsvergunning en bijhorende architectenplannen raadplegen. Zo’n raadpleging betekent vaak het begin van een controle. In de regel volgt een “Vraag om Inlichtingen” aan de bouwheer waarbij de facturatie en vaak ook al de werfverslagen en begeleidende werffoto’s worden opgevraagd. Als de belastingadministratie van oordeel is dat er foutief toepassing werd gemaakt van het btw-tarief van 6%, zal zij een correctieopgave bezorgen waarbij enerzijds de ontbrekende 15% btw wordt nageheven en anderzijds van rechtswege een geldboete van 10% van het ontbrekende btw-bedrag wordt opgelegd. Het is dan aan de bouwheer om te antwoorden waarom deze het wel of niet eens is met de belastingadministratie.

Mogelijke tolerantie door omzetting naar sloop heropbouw aan 6% btw

Sinds de invoering van de btw-regelgeving op het verlaagde btw-tarief van 6% bij sloop en heropbouw (huidig rubriek XXXVII, tabel A, KB nr. 20) bestaat er een administratieve tolerantie. Die voorziet dat in bepaalde omstandigheden, waaronder het voldaan zijn van alle voorwaarden uit rubriek XXXVII, de werken in onroerende staat die foutief werden gefactureerd aan het verlaagde btw-tarief van 6% op basis van rubriek XXXI (verbouwen aan 6% btw) worden omgezet naar het verlaagde btw-tarief van 6% op basis van rubriek XXXVII (sloop heropbouw aan 6% btw). Deze administratieve tolerantie is geen automatisme. Het moet door de bouwheer worden ingeroepen. Het biedt in sommige dossiers wel een elegante uitweg, gegeven dat de bouwheer en de woning uiteraard voldoet aan de voorwaarden van “sloop heropbouw aan 6% btw”.

Plant u een renovatieproject waarbij u twijfelt aan de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6%? Ontving u van de belastingadministratie een vraag om inlichtingen over uw project? Aarzel niet om contact met ons op te nemen. Het team vastgoedfiscaliteit van GSJ advocaten begeleidt u hier graag bij.