De permanente btw-regeling voor het verlaagde btw-tarief bij afbraak en heropbouw: belastingadministratie maakt nieuwe formulieren 111 beschikbaar in MyMinfin

De Belgische federale wetgever breidde met de programmawet van 29 mei 2025, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 29 juli 2025, het toepassingsgebied van de permanente btw-regeling voor het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw uit. De nieuwe wettelijke regeling kon al worden toegepast vanaf 1 juli 2025.

 1. De vier toepassingen van het verlaagde btw-tarief bij sloop en heropbouw

De toepassing van het verlaagde btw-tarief bij sloop en heropbouw vereist steeds de bouw van een nieuwe woning die gepaard gaat met een integrale sloop van een bestaand gebouw, uitgevoerd door dezelfde bouwheer, gelegen op hetzelfde kadastraal perceel.

De wetgever voorziet in de volgende mogelijkheden:

1) Afbraak en heropbouw voor eigen bewoning ;
2) Afbraak en heropbouw voor verhuur van sociale aard ;
3) Afbraak en heropbouw voor langdurige privéverhuur ;
4) Afbraak en heropbouw met oog op de levering van een nieuwe woning.

 Toepassing 1: de afbraak en heropbouw bestemd voor eigen bewoning :

• De nieuwe woning heeft een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m² ;
• Gaat uit van een bouwheer – natuurlijke persoon ;
• Die zich meteen domicilieert in de nieuwe woning ;
• Waarbij de nieuwe woning de enige en eigen woning is ;
• En erop toeziet dat deze voorwaarden voldaan blijven tot 31 december van vijfde jaar dat volgt op eerste ingebruikneming of inbezitneming.

De vereiste van enige en eigen woning wordt beoordeeld voor elke bouwheer afzonderlijk. Dit is van bijvoorbeeld van belang wanneer een gehuwd echtpaar samen optreedt als bouwheer waarbij één partner al een woning heeft en de andere partner niet.

Toepassing 2: de afbraak en heropbouw bestemd voor verhuur van sociale aard :

• Gaat uit van een bouwheer – natuurlijke persoon of bouwheer – rechtspersoon ;
• Er geldt geen maximum bewoonbare oppervlakte voor de nieuwe woning ;
• De nieuwe woning wordt bestemd voor sociale verhuur voor een periode tot ten minste 31 december van het vijftiende jaar volgend op ingebruikname ;
• De bouwheer beschikt over een overeenkomst met een sociaal verhuurkantoor of geeft een beheersmandaat voor de woning aan een sociaal verhuurkantoor ;

Toepassing 3: de afbraak en heropbouw bestemd voor langdurige verhuur

• Gaat uit van een bouwheer – natuurlijke persoon of bouwheer – rechtspersoon ;
• De nieuwe woning heeft een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m² ;
• De nieuwe woning wordt bestemd voor langdurige verhuur voor een periode tot ten minste 31 december van het vijftiende jaar volgend op ingebruikname ;
• Gedurende deze periode zijn opeenvolgende huurovereenkomsten nodig met huurders – natuurlijke personen die zonder uitstel hun domicilie vestigen in de nieuwe woning. 

Toepassing 4: de afbraak en heropbouw met het oog op de levering van een nieuwe woning;

• Betreft de levering van een nieuwe woning ;
• De nieuwe woning heeft een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m² ;
• De woning wordt geleverd om te worden bestemd voor :
• Eigen bewoning als enige en eigen woning door de koper – natuurlijke persoon (zie toepassing 1) ;
• Verhuur van sociale aard door de koper – natuurlijke persoon of koper – rechtspersoon (zie toepassing 2) ;
• Langdurige verhuur door de koper – natuurlijke persoon of de koper – rechtspersoon (zie toepassing 3).

 2. Formele voorwaarden

De wetgever verbindt naast de materiële toepassingsvoorwaarden ook formele toepassingsvoorwaarden aan het gebruik van het verlaagde btw-tarief.

Eén van formele voorwaarden is het indienen van een formulier, het zogeheten formulier 111. Dit moet in principe worden ingediend vooraleer de btw opeisbaar wordt.

De formulieren 111 waren echter nog niet klaar op het moment dat de wet werd gepubliceerd.

Daarom voorzag de belastingadministratie in een tolerantieperiode. De verkoopovereenkomsten en/of de authentieke akten volgende meldingen bevatten: ‘Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1°, (a), (b) of (c), van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw, zoals opgenomen in artikel 53 van de programmawet (document Kamer nr. 56 0909/001(externe link)).’ alsook : ‘De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § 3 zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is.’ --> via deze link.

De formulieren 111 zijn nu dus beschikbaar geworden via deze link. Er zijn vier versies, één voor elk van de onderscheiden toepassingen:

•  111_1-01/07/2025: Afbraak en heropbouw (eigen woning)
• 111_2-01/07/2025: Afbraak en heropbouw (verhuur sociale aard)
• 111_3-01/07/2025: Afbraak en heropbouw (levering)
• 111_5 -01/07/2025: Afbraak en heropbouw (woning bestemd voor langdurende privéverhuur)
  
  

Deze formulieren kunnen (en moeten) worden teruggevonden, ingevuld en ingediend via het MyMinfin-platform van de FOD Financiën.

Wie voortaan gebruik maakt van de nieuwe, permanente regelgeving kan en moet het formulier meteen invullen en indienen.

Voor zij die reeds toepassing hebben gemaakt van de nieuwe, permanente regelgeving sedert 1 juli 2025 moeten de nog ontbrekende, noodzakelijke formulieren zo snel mogelijk worden ingediend. Dit moet uiterlijk op 31 januari 2026 in orde worden gebracht.

3. Tot slot

De nieuwe, permanente regelgeving voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw is met de bekendmaking van de formulieren nu volledig.

Het is een in de praktijk zeer gewild instrument. De toepassing van deze regelgeving veronderstelt het voldaan zijn én blijven van een reeks voorwaarden. Indien u gebruik wenst te maken van dit gunsttarief in de btw informeert u zich best goed op voorhand.

GSJ advocaten kan u hierin bijstaan.