Brandverzekering: burenhinder onder het nieuwe goederenrecht?

Een brand durft al eens over te slaan naar aanpalende panden. Wanneer de brand foutief veroorzaakt werd kan de gedupeerde aanpalende eigenaar zich richten tot de schadeveroorzaker. Menigmaal blijft de oorzaak van de brand echter onbekend. Wat dan? Blijft de onfortuinlijke buur dan met zijn schade zitten? Of kan hij dan misschien beroep doen op het leerstuk van de burenhinder?

Wie burenhinder zegt, zei tot voor kort art. 544 BW. Deze spontane associatie behoort met het nieuwe Boek 3 Goederen tot het verleden. Vanaf 1 september jongstleden wordt burenhinder onder in dit nieuwe Boek 3 Goederen onder de noemer ‘Burenrelaties’ geregeld, meer bepaald in de artikelen 3.101 en 3.102 NBW. Gangbaar luidt het dat deze nieuwe regeling de vroegere op grond van art. 544 BW uitgewerkte jurisprudentiële regeling slechts verankert en deze als dusdanig gewoon bevestigt. Grotendeels is dit zo. In de details kunnen er zich mogelijk – voor de praktijk niet onbelangrijke – verschillen manifesteren. 

In den beginne werd onder gelding van art. 544 BW nogal gemakkelijk aangenomen dat bij een overslaande brand de schadelijder de aanpalende eigenaar kon aanspreken. Er werd geoordeeld dat dergelijke overslaande brand uiteraard hinder veroorzaakte én de eigenaar, vanuit wiens pand de brand was overgeslagen, tot compensatie verplichtte. Gaandeweg verstrengde het Hof van Cassatie zijn houding ter zake. Het Hof deed dit via de ‘toerekeningsvereiste’. Uiteindelijk luidde het bij het Hof van Cassatie steevast dat de eigenaar slechts kon aangesproken worden in zoverre de brand aan enige daad, verzuim, dan wel gedraging van die eigenaar kon ‘toegerekend’ worden. Vooral wanneer de oorzaak van de brand onbekend bleef, werd dit een heikele kwestie. Deze toerekeningsvereiste gaf aanleiding tot een interessante, dikwijls uiteenlopende casuïstiek. Zo kon een brand veroorzaakt door een huurder die op eigen houtje – en zonder medeweten van de eigenaar – een elektriciteitsinstallatie bij elkaar bricoleerde in een schuur niet toegerekend worden aan de onwetende eigenaar/verhuurder. Bij een brand  veroorzaakt door een onvoorzichtige dakwerker luidde het dan weer dat alhoewel de fout ontegensprekelijk door de dakwerker was begaan, deze dakwerken toch gebeurd waren ‘in opdracht van’ de eigenaar én bijgevolg aan een gedraging ervan – zijnde zijn instructie om het dak te herstellen – kon toegerekend worden.

Hoe wordt dit thans bekeken? Om te beginnen herneemt de nieuwe regeling uitdrukkelijk de toerekeningsvereiste. Specifiek voor ‘hinder voortspruitend uit werkzaamheden’ gaat de wetgever een stapje verder. Wellicht om daaromtrent al te veel polemieken uit te sluiten roept de wetgever voor die gevallen een vermoeden van toerekenbaarheid in het leven. In art. 3.101, §3, tweede lid luidt het immers als volgt:

“(…)

Indien de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die door de betrokken eigenaar of de titularis van dit attribuut expliciet of stilzwijgend zijn toegelaten, wordt deze geacht hem toerekenbaar te zijn.”

Bij lezing van deze bepaling valt onmiddellijk op dat dit vermoeden ruim geformuleerd werd. Niet enkel expliciet ‘opgedragen’ werken worden beoogd. Ook louter ‘toegelaten’ werken vallen er onder. In ons voorbeeldje van zo-even komt op die manier wellicht ook de verhuurder van onze bricolerende huurder in het vizier, tenminste wanneer dergelijke werkzaamheden overeenkomstig de huurovereenkomst ‘toegelaten’ werden. Ook de toevoeging van het woord ‘stilzwijgend’ is daarbij uiteraard niet zonder betekenis. Op die manier zou de frequent voorkomende regeling in een huurovereenkomst inzake het lot van gebeurlijke verbeteringswerken kunnen beschouwd worden als zijnde een dergelijke   ‘stilzwijgende’ toelating.

Een andere vraag die in dit verband rijst is in hoeverre het vermoeden nog kan weerlegd worden en onder welke voorwaarden dit dan gebeurlijk kan. Nu niet uitdrukkelijk gepreciseerd wordt dat het een onweerlegbaar vermoeden betreft, mag aangenomen worden dat het toch nog weerlegd kan worden. Het zal aan de rechter zijn om de voorwaarden waaronder dit dan kan nader te preciseren (belet een strafrechtelijke inbreuk van de aannemer, bijvoorbeeld het feit dat hij bij de uitvoering van zijn werk gebruik maakte van verboden middelen/producten, de toerekening?). Het moge duidelijk zijn dat alhoewel de wetgever de problematiek al enigszins verduidelijkt heeft, er toch nog steeds ruimte voor discussie zal blijven bestaan. GSJ advocaten staat paraat om u door dergelijke discussie heen te loodsen.