Het btw-tarief van 6% bij sloop en heropbouw gekortwiekt

De federale regering kondigt als deel van het begrotingsakkoord een aanpassing aan de huidige btw-regels aan rond de afbraak en heropbouw van gebouwen.

Momenteel bestaan er:

-  (1) de tijdelijke regeling voor de afbraak en heropbouw van gebouwen over het volledige Belgische grondgebied (artikel 1quater KB nr. 20) en

-  (2) de permanente regeling voor de afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden (rubriek XXXVII, tabel A, KB nr. 20).

De tijdelijke regeling, ingevoerd met de programmawet gepubliceerd op 30 december 2020, laat onder voorwaarden toe dat tegen het btw-tarief van 6%:

-  (1) de bouwheer de enige eigen woning kan (laten) bouwen;

-  (2) de bouwheer een nieuwe woning bestemd voor langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid kan (laten) bouwen;

-  (3) nieuwe woningen worden verkocht.

De permanente regeling voor de afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden laat in 32 centrumsteden toe dat een bouwheer een gebouw sloopt en nieuwe woningen realiseert aan het btw-tarief van 6%. Ook investeerders konden gebruik maken van deze regeling omdat het niet is vereist dat het om de enige eigen woning gaat. De verkoop van nieuwe woningen aan het btw-tarief van 6% is onder deze permanente regeling niet mogelijk.

In de pers circuleert het voornemen van de federale regering om de permanente regeling uit te breiden naar het volledige Belgische grondgebied. Aan de permanente regeling zouden echter zaken worden toegevoegd die enerzijds een uitbreiding van het toepassingsgebied betekenen en anderzijds toch vooral een stevige beperking ervan.

Het toepassingsgebied van de permanente regeling zou worden uitgebreid door de mogelijkheid ook te voorzien voor een sloop en heropbouw van woningen bestemd voor een langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid, en dit dus aan het btw-tarief van 6%.

Het toepassingsgebied van de permanente regeling zou worden beperkt door de vereiste dat de nieuwe woning:

-  (1) de enige eigen woning is van de bouwheer,

-  (2) die niet meer dan 200 m² (bewoonbare) oppervlakte heeft.

Deze zogenoemde sociale voorwaarden lijken te worden overgeheveld van de tijdelijke regeling naar de permanente regeling.

De nieuwe regeling zou ingaan op 1 januari 2024. Er zou een overgangsregeling worden ingevoerd zowel voor bestaande projecten onder de tijdelijke regeling, als voor bestaande projecten onder de permanente regeling.

- De tijdelijke regeling zou nog worden toegepast op projecten waarvan de omgevingsvergunning werd aangevraagd voor 1 juli 2023 en waarvoor de btw opeisbaar is geworden uiterlijk 31 december 2024.

- De permanente regeling zonder “sociale voorwaarden” zou nog worden toegepast op projecten waarbij de omgevingsvergunning is aangevraagd uiterlijk 31 december 2023 en waarvoor de btw opeisbaar is geworden uiterlijk 31 december 2024.

Hoe dit alles concreet zal worden uitgewerkt, is nog niet gekend. Daarvoor is het wachten op de wetgevende initiatieven.

De mogelijkheid om nieuwe woningen te verkopen aan het verlaagde btw-tarief van 6% valt volledig weg met het eindigen van de tijdelijke regeling. Het standaard btw-tarief van 21% herneemt hiervoor.

De impact op de vastgoedsector laat zich raden. De reacties vanuit de vastgoedwereld zijn niet onbegrijpelijk. Het tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6% werd destijds ingevoerd als corona – ondersteuningsmaatregel van de bouwsector. Hoewel corona intussen (grotendeels) achter ons ligt, gaat de bouwsector nog steeds door zwaar weer (hoge inflatie met verhoogde bouwkosten en personeelskosten, aanzienlijke rentestijgingen en dus dalende betaalbaarheid).

GSJ advocaten volgt dit dossier met aandacht en kijkt uit naar de uitwerking van deze maatregel door de wetgever.

Auteur: Henk Desmet

Vakgroepen Ondernemingsrecht, Onroerend Goed, Aannemingsrecht en Overheidsopdrachten en Bestuurs- en Omgevingsrecht